Le pratiche catastali da effettuare prima di ristrutturare casa: quando è obbligatorio svolgerle e quali sono i tempi previsti
Quando si decide di procedere alla ristrutturazione della propria casa, in alcune circostanze è necessario assolvere alcune pratiche catastali previste dalla legge, che certifichino in maniera esatta la situazione dell’edificio al termine dei lavori di ristrutturazione.
Nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione riguardino l’ordinaria manutenzione, non sarà necessario alcun documento e, di conseguenza, neppure alcuna pratica catastale. Se invece si desiderano porre in atto interventi di manutenzione straordinaria o vera e propria ristrutturazione edilizia, accanto alle pratiche edilizie bisognerà presentare anche la variazione catastale. In particolare ciò sarà necessario quando si apportano modifiche alla sagoma esterna dell’edificio, alla suddivisione interna degli ambienti oppure alla destinazione d’uso del fabbricato.
Ci sono diverse circostanze in cui la variazione catastale è obbligatoria:
Modifica o ampliamento dell’unità immobiliare: si può trattare, ad esempio, dell’aumento della superficie della propria abitazione in seguito alla costruzione di un’area sopraelevata su quella precedentemente esistente oppure di un aumento orizzontale, in cui una nuova porzione di superficie coperta viene aggiunta all’immobile.
Modifica degli spazi interni: ci si riferisce all’abbattimento oppure alla costruzione di nuove pareti divisorie, che creino nuove stanze o, al contrario, ne diminuiscano il numero rispetto a quelle preesistenti, o ancora mantengano la quantità di vani precedente, ma cambino la superficie della singola stanza.
Frazionamento dell’immobile: si tratta del frazionamento dell’unità immobiliare, dalla quale viene separata una pertinenza. Può avvenire, ad esempio, in seguito alla separazione di una cantina o di un garage dal resto dell’immobile, per utilizzarlo in maniera differente rispetto all’unità iniziale, ad esempio affittandolo a terze parti.
Fusione: la fusione avviene quando due differenti unità immobiliari vengono unite in un’unica unità. Una delle circostanze più comuni riguarda l’acquisto, da parte dei proprietari di un appartamento, dell’unità abitativa adiacente, che viene modificata e accorpata all’abitazione iniziale.
Divisione: il processo contrario alla fusione, nel quale una singola unità immobiliare viene separata in due o più unità, ad esempio per suddividere un appartamento molto grande in due abitazioni più piccole.
Cambio della destinazione d’uso: in questo caso non è necessario che avvenga una ristrutturazione fisica, ma è sufficiente che un’unità immobiliare venga utilizzata ad uno scopo differente rispetto al precedente, ad esempio un’abitazione privata trasformata in studio professionale.
La variazione catastale è un documento che dovrà essere necessariamente redatto da un professionista del settore: ci si potrà rivolgere ad un geometra, ad un architetto o ad un ingegnere, tutti ovviamente iscritti regolarmente al loro albo professionale. Per ottenere la variazione catastale saranno necessarie una planimetria completa dell’immobile oggetto di ristrutturazione ed una serie di modelli, che verranno compilati attraverso il software DOCFA, fornito gratuitamente dall’Agenzia del Territorio ai professionisti abilitati ad utilizzarlo.
Una volta espletate tutte le formalità e trasmessi, tramite il DOCFA, i dati richiesti, si otterrà la ricevuta della pratica, nella quale sarà indicata la nuova rendita catastale conseguente alle variazioni effettuate e i nuovi identificativi dell’edificio oggetto di ristrutturazione, che potranno rimanere uguali o variare rispetto a quelli precedenti. I risultati della variazione dovranno essere presentati dal professionista che se n’è occupato ai proprietari dell’immobile, che avranno diritto a presentare ricorso se riscontrano dati non rispondenti alla realtà.
La variazione catastale è un documento obbligatorio per legge e deve essere presentato entro un termine massimo di 30 giorni dall’effettiva conclusione dei lavori. Per alcuni interventi, in particolare quelli che cambiano la sagoma esterna di un fabbricato, la variazione catastale deve essere redatta e approvata prima dell’inizio della ristrutturazione.
